第一種運(yùn)營(yíng)模式，是我們逐漸認(rèn)同“只租不賣(mài)”，通常在物業(yè)建成后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常邀請(qǐng)投資合作，以租金為主要收入來(lái)源。目的是甚麼?產(chǎn)權(quán)形成后，財(cái)產(chǎn)通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲得良好的融資。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)金融市場(chǎng)有多重融資，第一次通常是銀行;的抵押貸款融資，第二次經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)議是關(guān)于基金會(huì)、信用證明等的融資。該值將在連續(xù)打包后縮短。這是第一種模式，華爾街十大金融巨頭 還有人記得嗎。

第二種運(yùn)營(yíng)模式，是“賣(mài)”，這是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式。隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸普及，單純的銷(xiāo)售已經(jīng)不能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤(rùn)率和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高、投資回收期長(zhǎng)”的特點(diǎn)，能夠全額購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者非常少;即使他們買(mǎi)得起，理性的投資者也不愿意在投資回收期如此長(zhǎng)的項(xiàng)目上投入大量的資金。這使得開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不可避免地面臨兩難的境地。一個(gè)難點(diǎn)是，開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體銷(xiāo)售時(shí)，很難找到買(mǎi)家，資金的開(kāi)發(fā)無(wú)法回籠;第二個(gè)困難是，當(dāng)你經(jīng)營(yíng)自己的企業(yè)時(shí)，由于投資回收期長(zhǎng)，你必須承受巨大的資金壓力，而且你不能盡快收回資金來(lái)投資開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，這影響了整體運(yùn)營(yíng)。為了解決自身的困難，開(kāi)發(fā)商不得不在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式上尋找創(chuàng)新的途徑。所以大部分高檔寫(xiě)字樓進(jìn)入市場(chǎng)的方式都是只租不賣(mài)或者租賣(mài)并舉。

第三種運(yùn)營(yíng)模式，叫做“租售結(jié)合”，通常是投資者和開(kāi)發(fā)商在其中;租出一些房產(chǎn)。另一方面，有兩種出售方式，一種是在底層出售，最典型的是萬(wàn)達(dá)，大連，離開(kāi)一樓，在二樓和三樓賣(mài)給沃爾瑪。事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)，大連嘗到了很多甜頭。那個(gè)樓層的售價(jià)一般是市場(chǎng)價(jià)的二到三倍，最高的是19.1萬(wàn)平米。沃爾瑪?shù)闹饕痰臧l(fā)揮了非常重要的作用。我相信是這個(gè)角色的“拖累”，這個(gè)“拖累”其實(shí)是好的。為了提升沃爾瑪，的價(jià)值，它是主力店，或者說(shuō)長(zhǎng)期回報(bào)起著決定性的作用。為什么租售結(jié)合?大部分是迫于資金，的壓力，一部分賣(mài)出后套現(xiàn)，一部分出租，這是住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的一個(gè)比較。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式的大型商業(yè)地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以租金作為投資回報(bào)的形式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)地產(chǎn)金融;對(duì)于小型商業(yè)地產(chǎn)，大部分項(xiàng)目仍然采用租金回收的方式。然而，在國(guó)內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，住宅樓和寫(xiě)字樓的底層以及商業(yè)街和商品市的各種市場(chǎng)都采用商鋪出售、分散經(jīng)營(yíng)的模式。這種模式在后期的運(yùn)營(yíng)管理上存在很大的問(wèn)題，大家在投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。